Основу гостиничного фонда в России до сих пор составляют устаревшие советские постройки. Неслучайно в этом сегменте коммерческой недвижимости реконцепция объекта связана чаще всего с реконструкцией здания, модернизацией сетей и коммуникаций.
Реконцепция отелей — комплекс мероприятий, основной целью которого является увеличение доходности действующего объекта. Сергей Никитин, генеральный директор Penny Lane Sochi, отмечает, что у каждого объекта недвижимости есть свой срок жизни — период, на протяжении которого его эксплуатация максимально эффективна. У гостиниц этот срок составляет около десяти лет. По его мнению, в первую очередь реконцепция целесообразна для гостиниц, расположенных в центральных и исторических районах городов, а также в зонах высокой туристической активности.
По словам Маргариты Трофимовой, директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar, реконцепция гостиниц проводится, если объект не соответствует требованиям рынка. В зависимости от местоположения и размера здания определяется, насколько можно повысить категорию отеля, а также какую максимальную эффективность при этой звездности можно получить. Понимание будущего рыночного позиционирования позволит определить необходимый объем работ для того, чтобы сделать объект конкурентоспособным в настоящий момент и в будущем.
«Качественная реконцепция позволяет создать, по сути, новый объект, востребованный рынком и приносящий стабильный высокий доход при минимальных вложениях в перестройку. Как правило, здание морально устаревшей гостиницы наиболее целесообразно перепрофилировать в отель высокой категории, офисный центр или жилой объект. Однако точные варианты функционального назначения можно определить только после проведения анализа местоположения здания, маркетингового анализа различных сегментов рынка и финансовых расчетов по каждому варианту возможного использования», — комментирует Анастасия Цыганова, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer.
Впрочем, смена назначения объектов в гостиничном сегменте встречается весьма редко. По словам Марины Усенко, исполнительного вице-президента компании Jones Lang LaSalle Hotels, хотя многие профессионалы предполагали, что в результате кризиса примеров перепрофилирования объектов недвижимости под гостиницы на рынке будет больше, этого не произошло. Все упирается в многочисленные технические сложности. Поэтому в сегменте гостиничной недвижимости под реконцепцией наиболее часто понимается реконструкция отеля. Одновременно проводят реинжиниринг — модернизацию инженерных сетей и коммуникаций, ребрендинг — смену гостиничного оператора и названия, ременеджмент — смену управляющей компании.
От лифта до ресепшена
После реконструкции отели становятся современными: модернизируется внутреннее пространство, изменяется планировка, обновляется устаревшая инженерная начинка и в целом повышается класс объекта. По словам С. Никитина, проводить работы в гостинице имеет смысл только в том случае, если в ней можно разместить новые коммуникации (вентиляция, кондиционирование) и обеспечить функционал в соответствии с действующими сегодня стандартами. В противном случае лучше снести здание, так как реконструкция может обойтись существенно дороже, чем новое строительство. По мнению эксперта, объект советского типа имеет смысл сохранять, если гостиница имеет какое-то историческое значение, представляет интерес именно как гостиница эпохи, например гостиница «Советская», которая уже давно стала брендом.
Анастасия Цыганова объясняет, что основные проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы при реконструкции гостиницы, связаны в первую очередь с несоответствием характеристик здания современным нормам эксплуатации. Эксперт отметила прежде всего проблему лифтов. В гостиничных зданиях старой постройки они часто отсутствуют, а для современных отелей высотой более трех этажей наличие лифта является обязательным.
Следующая существенная проблема — недостаточность площадей. Часто размер здания не позволяет создать полноценный гостиничный проект в формате от 100 до 150 номеров, наиболее интересный для развития международным гостиничным оператором. Решением этой проблемы может стать пристройка дополнительных площадей или, если увеличение площади невозможно, позиционирование гостиницы как мини-отеля или бутик-отеля.
Планировки зданий старой постройки также часто не соответствуют современным стандартам: например, обязательно должны быть расширены узкие, менее 1,5 м шириной, коридоры. Для гостиницы категории три звезды и более обязательно наличие таких зон, как служба приема и размещения (рецепция) с местом для отдыха и ожидания, ресторан или кафе, туалеты вблизи общественных помещений и др. Для современных гостиниц остро стоит вопрос организации паркинга, особенно он важен в центральной части города.
Существенны также и технические проблемы. Например, соблюдение требований звукоизоляции, при которых уровень шума не превышает 35 дБ, предполагает замену перекрытий, наружных стен, а также применение современных строительных материалов, что может увеличить затраты по проекту на 1 кв. м в три — пять раз. Нагрузки по воде обычно нуждаются в увеличении на треть от прежних показателей.
Есть новые стандарты по электроснабжению отелей. Современные нормы составляют около 100 Вт/кв. м, и в большинстве случаев реконструируемое здание не имеет таких мощностей. Кроме того, требуется решение проблем кондиционирования и вентиляции, а также проведение комплекса мероприятий, нацеленных на соблюдение пожаробезопасности помещений.
К СВЕДЕНИЮ
Проектирование полноформатной гостиницы подразумевает выделение достаточных площадей для зон общего пользования, вспомогательных и технологических помещений, и доход, приносимый отелем на 1 кв. м площади, может быть существенно ниже доходов при эксплуатации здания в качестве офисного. В результате собственникам и финансирующим организациям риски перевода более простых и понятных офисных проектов в гостиничные, обладающие меньшей доходностью, кажутся чрезмерными.
Знаковые примеры
В Москве реконцепция гостиниц началась в середине 1980-х. В 1986–1991 гг. была проведена масштабная переделка в одной из старейших московских гостиниц «Метрополь». Фасады были восстановлены по эскизам и чертежам начала века в стиле ар-нуво. Мебель и предметы антиквариата реставрировались в Эрмитаже. Одновременно отель был оборудован по последнему слову техники: спутниковая связь, кондиционеры, компьютеры, конференц-зал, бизнес-центр, сауна, бассейн, тренажерный зал — все это органично вписали в старинные интерьеры. «Метрополь» первым в России получил статус пять звезд и вошел в международную сеть Intercontinental.
В ходе реконцепции гостиницы «Бухарест», которая завершилась в 1992 г., от старого здания остался только фасад. Была модернизирована вся начинка, полностью изменилась планировка. Обновленный отель открылся под новым названием «Балчуг Кемпински» и также получил категорию пять звезд.
Главной задачей реконструкции отеля «Савой», которая была завершена в 2005 г., стало возрождение исторического облика. Работы, на которые потратили около 20 млн долл., осуществлялись под руководством итальянского архитектора Леонардо Тониони, автора проектов реконструкции палаццо Барберини, галереи Боргезе (Рим) и галереи Уффици (Флоренция). После реконструкции число номеров в гостинице сократилось с 83 до 68. Отель-бутик «Савой» получил сертификацию пять звезд и вошел в престижную международную гостиничную систему Small Luxury Hotels.
Гостиница «Националь» переживала реконструкцию несколько раз. В 1995 г. завершилась первая стадия, в 2007–2008 гг. был проведен новый комплекс работ стоимостью более 10 млн долл. Исходя из новых тенденций на мировом гостиничном рынке была выполнена реновация номерного фонда. Количество номеров сократилось с 216 до 206 за счет объединения одноместных, которым в результате была присвоена категория «студия». Все номера стали более просторными, площади ванных и гардеробных увеличились, для обстановки была изготовлена новая мебель в стиле исторических интерьеров конца XIX в. В 2009 г. гостиница сменила бренд на The Luxury Collection.
В последнее время реализуются сразу несколько знаковых проектов. В 2010 г. открылась после реконструкции гостиница «Украина», перешедшая под управление группы Rezidor под брендом Reneissance. Управляющей компанией стала TheRezidorGroup.
Также можно отметить проект реконцепции гостиницы «Минск» на Тверской улице — сейчас на ее месте реализуется многофункциональный офисно-деловой комплекс Summit. Гостинице «Пекин» планируют повысить звездность с трех до пяти, при этом передав управление иностранному оператору. Компания MosCityGroup озвучила планы по превращению гостиницы «Будапешт» в первый столичный отель класса шесть звезд.
Помимо этого нельзя не упомянуть громкий проект — гостиницу «Москва» на Манежной площади, которая после масштабной реконструкции перейдет под международный бренд Four Seasons. В 2003 г. отель закрылся на реконструкцию. Здание было демонтировано, и на его месте возведено новое. Сроки окончания проекта реконструкции неоднократно переносились. По сообщению «Гостиничной компании», занимающейся реконструкцией отеля, ввод в эксплуатацию планируется в декабре 2011 г.
Отели попроще
По словам М. Усенко, для западных сетей наиболее интересны исторические объекты в центре города, позволяющие реализовать гостиницу высокой категории. Однако чем ниже предполагаемый уровень отеля, тем более жесткими и шаблонными становятся требования, предъявляемые к объекту. С большой осторожностью международные операторы смотрят на типовые советские гостиницы. В каждом случае идет доскональная оценка совместимости стандартов бренда с будущими характеристиками объекта.
Далеко не все гостиницы, даже при условии удачного местоположения, обладают необходимыми характеристиками, чтобы получить максимальную звездность после реконструкции. Категорию четыре звезды получили «Арбат» и «Космос». В процессе реконцепции гостиницы «Орленок» была проведена реконструкция номеров, холлов, общественных зон, полностью сменился менеджерский состав по всем ключевым позициям. «Орленок» сменил название на Korston Hotel Moscow. «Ленинградская» после реконструкции повысила категорию до четырех звезд и получила имя «Hilton Moscow Ленинградская».
В последнее время есть несколько примеров смены назначения зданий: офисы переделывают в гостиничные комплексы. Например, современный отель категории три звезды появился на месте бывшего офисного здания, в loft-квартале «Даниловская мануфактура 1867». Заказчиком и инвестором проекта, а также управляющей компанией отеля выступила AZIMUT Hotels Company. Объем вложения средств в проект составил около 8,5 млн долл.
Трехзвездочные отели сети Maxima Hotels также располагаются в перепрофилированных зданиях. Один из последних примеров — «Максима Панорама отель» на Автозаводской, где часть бизнес-центра была переоборудована в гостиницу.
